租赁行情 |迈向“成熟期” 长租公寓市场所需的五大要素

 二维码 26

本周全国最新租赁行情资讯

“政策导向

沈阳:住房保障准入条件及租赁补贴标准双提高

国务院发改委:加强户籍制度改革,允许租房常住人口在城市公共户口落户

规范长租公寓从“租金贷”透明化开始

点评:长效机制逐步推进,政策环境不断完善

行业动态

南都物业(603506.SH)子公司签订2136.96万元房屋租赁合同

上海宝地(宝钢集团)底价4.13亿摘得虹口租赁住宅用地

第2届成都住房租赁交易会:租金稳定等特点受租房者追捧

点评:整合各方力量,吸引多元化的主体参与租赁市场

金融动向

全国首单省级人才租赁住房类REITs在深交所成功挂牌

点评:发挥资本市场作用,服务地方经济高质量发展

从发展阶段看,中国长租公寓市场已快速度过了引入期、接近发展期末端,并即将迈入快速成长期。长租公寓市场未来迈向“成熟期”,将需要以下五大要素协同发展。


01

宏观基本面


宏观基本面是长租公寓市场健康发展的基础,主要包括租赁人口、居住习惯、房价等因素,其中租赁人口是发展长租公寓市场的基础。


综合各地“十三五”人口规划和过去人口变动情况,同时结合未来3-5年住宅和租赁住房供应计划、城中村整治计划和历史进度,对未来租赁人口进行预测。未来5年,南京租赁人口预计将提升20万,加上千禧一代有着更高的流动性,对于租房的态度更为开发包容。随着千禧一代租赁比例的上升,租赁人口规模将继续扩大。



02

租客权利保障


对于租客权利的保障,直接影响到租客居住的选择,其中,最核心最主要的是租售同权,其他还包括租期保障和税收优惠等。以石家庄为代表的城市,在2019年陆续出台新规发展住房租赁市场,保障租房家庭子女可入学,在政策上加大培育和发展住房租赁市场力度,扶持住房租赁运营机构,同时对租客给予租房子女可入学等相关政策福利。



03

资产可得性及价格


近几年,在国家发布的多项促进租房市场快速发展政策的支持下,住房租赁市场迎来快速发展的机遇。住房租赁市场的供需矛盾也在加剧,“房源难找”问题凸显。目前长租公寓开发的资产获取方式主要为土地获取以及存量资产获取。


01土地获取:


2018年,南京将商品住宅用地的30%调整用于建设租赁住房,并筹集100万方的租赁房源,为更多的租赁地块上市做准备。紧接着,2018年12月,南京首次放开出让要求,民企也可以拿地。然而不难发现这些租赁用地的竞买人均为市、区政府所属国有独资公司,房企及中介等市场参与者的拿地热情明显不高。提高各方主体的市场参与度,也是租赁市场未来迈向成熟发展的重点。


02存量资产获取


据不完全统计,我国租赁市场占整个房地产交易市场的比重只有6%,说明有大量存量房被空置,盘活存量房以解决供需矛盾是可探索的重要路径。


04

金融与税收


长租公寓市场迈向“成熟期”需要金融机构的参与支持,目前中国的长租公寓开发的特点是融资额小。融资渠道有限。未来长租公寓能否得到更多金融支持,“REITs”机制能否推出,将对长租公寓市场今后的规模化发展和行业的资产流动性产生重要影响。


不动产投资信托基金(英文全称“Real Estate Investment Trusts”,以下简称“REITs”)是实现不动产证券化的重要手段,有助于租赁住房企业的规模化、集约化和专业化,还有助于消化住房市场库存,盘活存量资产,提高资源利用效率和住房租赁市场的活力。目前人民银行也在进行公募REITs税收筹划试点,具体申请要求如下:



05

透明度


不同于住宅市场一直处于政府监管和调控中,市场价格较为公开透明能够掌控,租赁市场因为没有完备的指导方案及成熟监管平台,市场信息透明度不高,导致大多资本无法获得及时有效的信心,而进行投资。未来随着中信银行、中国银行、工商银行等也先后进入住房租赁市场,多渠道提供资金支持。大型金融机构的介入很可能会重塑行业格局,未来租赁市场将会因此更加规范,信息也会更加透明。