“N+1”合法化城市名单新增2城,长租公寓的好消息来了

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虽然之前上海、杭州、南京等地政府都发文允许N+1模式,但是此次江苏省是第一次由省人大常委会以“地方性法规”的形式认可此模式,从立法形式和效力上都创全国之首。此外,广州也听取了《广州市房屋租赁管理规定(草案)》说明,其中第十九条第三款规定,一间卧室或者起居室(厅)为最小出租单位,且居住人的人均使用面积不得少于5平方米。这也被视为广州N+1租赁模式合法化的探索。


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未曾停止的N+1合法化步伐


将房屋中面积较大的客厅、起居室改造后,作为一间房单独出租使用,这种改造就是租赁市场中所说的N+1模式。

早在2015年1月上海实施N+1合法化以来,我国N+1合法化进程就在不断加快。2016年,住建部副部长陆克华表示,为满足青年人、新市民的租房需求,允许将现有住房按要求改造后按间出租,并将制定单间人数上限等统一标准。

所以,N+1模式被公开鼓励,因为在一些大城市,特别是租赁市场供求关系比较紧张的地方,住房难的问题确实存在。为满足青年人、新市民的住房租赁需求,允许将现有的住房按照安全、舒适、便利等要求改造后按间出租,并将研究制定现有住房改造后按间出租的条件、人均居住面积的标准以及单间最多居住人数等办法,确保房屋住用安全。

受此带动,2017年8月南京、杭州相继出台政策落地N+1合法化;同年11月,武汉也推进N+1的落地;2018年年初,成都发布《关于加快发展和规范管理我市住房租赁市场的意见》及文件解读文本,出租房隔断间将被允许;2018年11月,苏州发布草案,初探N+1合法化。从准一线城市的苏州,到超一线城市的广州,推动N+1合法化在两个月的时间内迅速发展,间隔时间之短、示范效应之广,引发行业广泛关注。


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N+1?N+2?争议中前行


虽然有的地方政策允许将客厅“打隔断”出租,但住建部门尚未针对N+1模式出台统一的规范意见。而且,在一些地方N+1是被禁止的。2017年8月,北京出台监管文件要求,以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部布局分割出租。

2017年11月,北京市大兴区西红门镇新建村一家名为“聚福缘”的公 寓发生火灾,共造成19人死亡,8人受伤。据称该公寓房间进行了多次隔断。此后,北京全市范围内开展了为期40天的安全隐患排查及清理整治,重点整治场所包括出租房屋、出租公寓。

即使是最近对N+1模式释放善意的苏州,也曾开展过对包括隔断在内的租房行为的整治行动。今年4月,苏州多处租赁房屋发生火灾。此后,苏州针对“三合一”场所(仓库/生产车间/宿舍在同一栋建筑物上)、出租房(群租房)开展为期100天的集中整治专项行动。全市共排查“三合一”场所7.9万余家,群租房16.6万余家。

对此,相关专家认为,对业主交付的房屋进行改造后出租,在大城市有比较大的市场需求。虽然这类做法不能大幅降低租房成本,但对于大城市的租房者来说,租金一个月即使只能便宜200元,也是好的。

但是,“放开N+1,就会有更多的N+2。目前这些企业其实都是违规运营。”在专家看来,正是因为有了隔断,才有那么多资本进入租房市场。但租房隔断本身是不安全的,不仅改变了消防条件,也改变了整个建筑物的荷载和承重。在一栋楼里打隔断,楼上楼下的建筑荷载都受到影响。


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增供给、降租金,N+1的作用还有哪些?


对于苏州N+1合法化,业内人士认为,一方面有助于降低租房人群的经济压力,在稳定租房价格的同时,提升消费者生活幸福感,留住更多优质人才;另一方面,作为首个以地方立法形式对N+1合法化予以明确的“准一线”城市,苏州此举,也将对周边乃至更多地区产生更好的示范效应。

另一方面,在巨大的市场规模以及政策明晰的支持下,租住产品的多样多化、N+1房源的机构化运营,也备受市场期待。相关部门应该进一步完善管制度,引入更多可靠的品牌公寓,加快N+1房源的机构化运营、规范化发展。

此外,当前租房N+1改造模式尽管还缺乏规范,需要避免出现更多的消防等安全问题,既需要鼓励长租企业积极收储房源,增加租赁规模和供给;也要在监管层面积极增加土地供应,才把租房供给的蛋糕做得更大。

当N+1合法化城市的名单越来越长,对于长租公寓运营商而言既是机遇同时也是挑战。一方面,可以获得更多的房源,但另一方面也意味着面临更为严格细致的产品审核标准。所以公寓运营商需要练好内功,以迎接新一轮的挑战。