长租公寓的长足发展离不开配套政策,从政策变化看未来市场

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[ 小城导读 ] 2019年楼市政策的松动、回暖是一大趋势。因城施策作为长效机制的安排,也会让一些地方的房地产市场有所松绑。此外,金融政策层面,特别是对民营企业的支持方面,也会有所放开。
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【编者按】文章从两会及两会之后的出台的长租公寓领域的相关政策入手,解读行业未来的发展态势。


2019年楼市政策的松动、回暖是一大趋势。因城施策作为长效机制的安排,也会让一些地方的房地产市场有所松绑。此外,金融政策层面,特别是对民营企业的支持方面,也会有所放开。

大方向上看来,调控的基调,包括金融、限购等方面不会变化。因此,整个国家的房价不可能大起大落。而成交量和土地市场会有所提升,成交量方面,今年跟去年下半年相比,会延续向好的趋势。

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政策红利和资本推动一度让这个无人关注的行业发展到最顶峰。之后随着租购并举的推进,使长租公寓市场得到了快速发展,但去年也出现了房租上涨、甲醛超标等问题。

01两会论点出炉,硬核管理是首要

长租公寓的发展需要鼓励,也需要有配套政策来支持长租公寓的发展,让中低收入群体有一个较好的居住环境。长租公寓一直都有,并不是什么新鲜的行业。这两年的火,源于长租公寓加入了创新运营的方式。

长租公寓出现了几大问题,首先是租金的控制,长租公寓要防止、避免行业出现垄断,有可能一些公司通过垄断房源的方式控制租金,这需要监管;二,长租公寓运营过程中,金融手段的运用不能太过,要符合各种金融政策;三,要回归出租、物业管理的本源。

我们必须肯定的是,长租公寓实则还是对出租房的管理。“建议尽快出台《住房租赁管理条例》,让住房租赁行业发展有法可依、有章可循。”3月5日,全国两会上,全国政协委员、市政协副主席、社省委副主委、社市委主委梁鸣在全国两会上发声,通过多种手段扶持壮大一批长租公寓专营企业,引导房源和客源向优势企业集中,形成品牌示范效应和规模效应,在拉动服务、促进就业、增加市场有效房源供给上发挥巨大作用。

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梁鸣说:作为租赁市场重要业态之一的长租公寓,在政策扶持下迅速发展,是解决人口增、住房难的重要方法,也是落实房住不炒定位、构建租购并举住房体制的重要手段。但与此同时,长租公寓快速发展中存在的问题亟待解决。

他建议:“要尽快出台《住房租赁管理条例》,界定租赁主体的权利义务,明确住建、自然资源、生态环境、公安、应急管理(消防)、市场监管、金融等部门的职责,增加金融支持、行业规范、市场管理等方面内容,让租赁行业发展有法可依、有章可循。”

02未来动向看一看

“长租公寓作为租赁市场重要业态之一,对更好满足人民群众的居住需求发挥了积极作用。”梁鸣说,这种快速发展态势是好的,但也存在一些难题亟待解决。

未来应当重点关注法律法规建设、监管合力、扶持政策落地、金融支持力度这4个方面的问题。

“让老百姓更真切地感受到改革成果,需要以改革的思路,破解行政风险,促进税收、用地、存量房改造、水电气等扶持政策落地生效。”他建议,优化住房租赁营商环境,细化出台更多的支持政策,鼓励各金融机构为租赁市场主体提供全方位金融支持,扶持壮大一批长租公寓专营企业,引导房源和客源向优势企业集中,促进优胜劣汰。形成竞争趋势,让整体的行业环境出于紧张的状态。

他认为,长租公寓响应了国家租售并举政策,但需要大力提升行业运营管理水平。建议通过组织开展住房租赁行业标准的制定、推动建立长租公寓企业评价机制和信用管理体系,对长租公寓的准入门槛、准入条件予以规范。

03农村集体用地入市盘活房地产

3月5日,十三届全国人大二次会议在人民大会堂开幕,国务院总理李克强作政府工作报告,在2019年政府工作任务中,提及“推广农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点成果”。其中,集体经营性建设用地的入市由于影响着城市建设用地的供应,影响着楼市发展,一直受到市场的关注较多。

土地市场作为一级市场,是撬动房地产的第一环要素。没有足够供应量,要控制房价比较困难。所以,集体土地的入市,即可以提高供应量,也对整个房地产市场、控制房价有帮助。对提高人们的居住水平也能起到改善作用。

集体土地入市更多体现在租赁公寓内,对中低收入群体的帮助更为直接,这是一种可以控制租金上涨的直接手段。集体土地入市、建设,要按照每个城市的总体规划来安排,才会避免相关问题,每个城市按照不同的情况,设立不同的管理方式就成为了未来工作的重点。

不仅是农村集体土地入市要全面铺开,农村土地的流转、入市,都已拿上了日程,农村集体土地入市,对盘活房地产市场有较大助推作用。

04一城一策「稳」市场

今年的地方两会和全国两会中,“一城一策”“稳地价、稳房价、稳预期”成为频繁出现的热词。

2019年初,国家发改委等十部门联合出台实施方案,进一步加快发展住房租赁市场。随后全国各地如北京市、上海市、天津市、辽宁市、杭州市等的政府,也在两会工作报告中纷纷将“完善住房保障体系,加快培育住房租赁市场”作为2019年工作的主要任务。

这个“两会”时间,“保障体系”、“房源供给”、“稳定房价”、“改革公积金制度”、“蓝领公寓”等成为关键词被频频提及。我们从中可以窥得:坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”这一定位,完善一线、二线城市和其他热点城市的住房保障体系建设,因地制宜,并积极盘活存量土地,切实增加有效供给,对住房租赁行业的支持巨大。

05后记

当下政府的态度非常明确,第一是支持行业发展,第二是肯定是要整顿不规范经营行为。在资本寒冬之后,冷静下来的人都在探索“长租公寓”的出路,观之两会的意味,或许“长租”的未来就在“长住”。“长租即长住,长住即安家”,让住房不再是“奢侈”的“必需品”,才能拥有未来。