数万亿规模公募REITs助燃长租公寓市场

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虽然此前盛传将于4月出炉的首批公募REITs试点产品可能延期,但公募REITs真的要来了!

公募REITs事关长租公寓行业的金融退出机制,也是保障行业稳定健康发展的重要一环。在本月初发布全国首单省级人才租赁类REITs产品——海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划之时,深交所方面表示“将积极推进公募REITs进程”。

据北大光华学院统计,中国公募REITs市场可达4万~12万亿元的庞大规模。《每日经济新闻》记者注意到,此前上交所也曾召集十多家基金公司开会,鼓励上报公募REITs方案,公募REITs产品可谓呼之欲出。

呼之欲出

“就像一栋楼的IPO。”对于公募REITs,戴德梁行高级董事胡峰通俗地解释为“将一栋物业权益分成不同的份额上市交易,像投资股票一样,每人都能持有一部分的份额,享受该部分的收益,这部分的份额流动性较好。”

事实上,我国已经有很多类REITs产品。

据相关研究机构数据,截至2018年12月31日,我国共发行类REITs产品46支,发行金额累计957.1亿元。

2018年,国内共发行类REITs产品15只,发行金额为277.58亿元,持有物业类型主要包括写字楼、购物中心、零售门店、租赁住房、物流仓储中心、书店和社区商业等。

2019年2月,全国政协委员、中国证监会原主席肖钢在《清华商业评论》上发表署名课题文章中指出:“目前,中国推动公募REITs已具备较好的基础。2015年以来,国家政策也多次明确支持。截至2018年6月底,中国香港、新加坡市场分别有5只、11只REITs共持有76处中国境内物业,已发行的境外REITs资产收益表现良好。”

《每日经济新闻》记者注意到,在2018年发行的类REITs产品中,超过50%的标的资产物业类型集中在租赁住房。

克而瑞研究中心报告指出,据不完全统计,2018年我国50家房企在长租公寓资产证券化方面,发行规模已达107.21亿元,相比2017年增长了168%。截至2018年底,50家房企长租公寓资产证券化获批额度已突破1000亿元,约860亿元待发行,预计随着如此大体量的资金规模不断释放,将进一步助推房企在长租公寓市场的布局。

据了解,目前多家大型基金公司正在积极上报公募REITs方案,试点产品或在年内出炉。

资金激活

虽然行业的普遍共识是长租公寓充满前景,但是无法否认的是,长租公寓行业前期投入大、回报周期长的特点,也令其陷入了尴尬的境地。

对于长租公寓等新业务,万科董事长郁亮曾表示:“如果说我们指望新业务要赚大钱,那是痴心妄想。”

龙湖CEO邵明晓也认为:“但现在还在投入期,这个板块刚刚开始。”

从国外公寓类REITs发行情况看,该行业的资金吸引能力也不甚乐观。据戴德梁行发布的《亚洲房地产投资信托基金研究报告》,截至2018年6月30日,亚洲市场上共有168只REITs,总市值达2348亿美元,而公寓类REITs只有8只,占比较小。

国内为打破长租公寓的资金掣肘,近一两年各种背景企业的REITs类产品试验性推出。自2017年10月11日国内首单长租公寓资产类REITs产品正式“破冰”后,保利、招商蛇口、旭辉和龙湖等房企纷纷介入。

公寓类REITs增长速度是所有资本类型中最快的。据戴德梁行统计,截至2019年3月,国内已发行的租赁住房资产证券化产品在过去1年半的时间内已达14单,发行规模170亿元。最近的15单类REITs产品中,长租公寓项目占据了9席,是最近发行势头最猛烈的资产类型。

胡峰向《每日经济新闻》记者表示:“长租公寓是非常适合发行REITs的资产类别。一方面,长租公寓本身具有‘资产特定化、租金收入稳定、运营模式清晰’的特点,政策带动下租赁住房市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产;另一方面,目前租赁住房的退出方式比较单一,而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。因此,租赁住房物业是开展资产证券化业务的合适选择,预计未来将占据REITs市场重要地位。”

风险防范

然而每个硬币都有两个面,公募REITs的风险同样值得防范。

首先是物业质量问题。公募REITs关注的应该是较为优质的资产,可以持续带来收益,如果专业机构没有做好尽职调查,“使得收益较差资产通过过度包装进入公募REITs市场,则会令公募REITs成为一些企业资产退出通道的风险。”胡峰说。

其次是物业运营能力将受到更大考验。令存量资产持续增值,必然对物业的运营能力提出了更高要求。

胡峰表示:“如果不能在运营质量上提高,那么REITs的收益也很难得到提高,毕竟任何投资都有风险。”

据北大光华学院统计,从发达国家REITs市场与GDP、股市市值的角度比较,中国公募REITs市场可达4万~12万亿元,这样一个庞大的市场,目前是呼之欲出的。

公募REITs再一次让长租公寓领域充满想象。