二线城市租赁需求升级 背后隐藏着什么信号?

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你是愿意生活在月入2W的北上广深,还是月入6K的二线城市?


虽然选一线还是选二线的话题一直让很多人纠结不已,但今年以来,各种关于二线城市热度上升的消息似乎变得越来越多。不论是土拍市场,还是新房二手房,一些热点二线城市所展现出的明星之态,都让人觉得其风头已经盖过了一线城市。


最近,某找房数据研究中心发布的一份关于租赁市场的报告,也再次验证了这点。


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和买房相比,租房其实才体现了真正的刚需。这也是为什么一提到租金,人们的神经好像就会绷得更紧一些。而一线城市连年居高不下的租金也就自然成了公众关注的焦点。


让人有些意外的是,在租房市场,一线城市的表现并不始终那么抢眼。


以租房需求一直都很旺盛的北京为例,春节后,北京租房小高峰却未有大幅加租涨租现象,甚至一些地区出现房屋租不出去的窘境。


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图1:重点城市2月与3月租房成交量对比


在大城市,春节假后房租上涨是一种普遍现象,基本每年节后房租都要上涨10%左右的水平。但是今年,2月各大城市租房成交均价较年前未出现大幅度上涨,到了3月,像北京、上海等城市的租金便迅速冷静了下来,恢复到了正常的交易水平。


从上图来看,虽然一线城市的租房成交总量略大于二线城市。但是在3月,以杭州、成都为代表的热点二线城市的租房成交量涨幅却远高于一线城市。一线城市的房子一反常态地租不动了,二线城市租房却成了“大热门”。


再仔细看一下具体的数据分析:

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图2:杭州、成都2月、3月租房面积段分布及各面积段租金涨跌幅情况


可以看出,杭州、成都两城,普遍50-70平方米房源成交占比收窄,而90-140平方米租房占比扩大,租赁需求迭代升级。反观一线城市,据诸葛找房数据显示,3月,一线城市各面积段成交占比变化不大。


一边是二线城市的租房“消费升级”,一边是一线城市的租房“维持原貌”,这背后究竟隐藏着什么信号呢?


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市场始终是受供需影响的。二线城市租房市场的成交量以及租赁升级现象,无不说明了二线城市对于流动人口的吸引力。

从2017年开始的各大城市间的“抢人大战”,在2018年的主要城市人口变化图中可以看到成果:


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数据来源:第一财经


从2018年各主要人口变化可以看出,热点二线城市毫无疑问是最大赢家。在深圳广州之后,西安、杭州和成都这3个强二线城市的人口增量分列3到5位,而西安在2018年年末全市常住人口1000.37万人,比上年末净增加38.70万人,常住人口总量首次突破千万大关。


在北京、上海等一线城市忙于疏解人口之时,许多二线城市却纷纷向优秀人才伸出了橄榄枝。如长沙、成都等城市通过放宽落户限制,推出购、租房补贴等政策吸引人才,这些政策在很大程度上吸引了大批优秀人才,也间接促成了这些二线城市租房市场的升温。


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一个城市想要发展,关键还是要看人的流向。


能够抢到人只是一个前提,更为重要的还是能不能留住人。所以,想判断一个二线城市未来的发展前景,除了要看其人口政策,还要考虑影响它的发展潜力的因素,比如支柱产业,交通、政策、资源等等。在这些方面,那些吸引来大量年轻人的明星二线城市,可说是各有所长。


随着中国高铁的不断建设和城市轨道的不断完善,二线城市与一线城市在交通方面的差距在不断缩小。


同时,随着一线城市人力成本、租金成本的不断上升,许多企业也选择在成本相对低廉的二线城市扎根,这在一定程度上带动了二线城市的经济发展,也起到了聚合产业资源的作用。另一方面,政府积极规划的都市圈,也在逐渐缓解一线城市的压力。


凡此种种,都直接或间接地带动了二线城市的发展,给二线城市注入了更多发展动力。


以杭州为例,作为以富庶闻名的浙江省省会,又有着紧靠上海的地理位置,以及阿里巴巴这个世界级互联网企业的大本营。此外,杭州还有一个北京难以媲美的优势,就是宜人的环境和新鲜的空气。这让它享有了得天独厚的发展机会。哪怕是与一线城市相比,也有着耀眼的竞争优势。


简单说,观察一个城市的未来发展,不只可以从楼市买卖中感受热度,它的租房市场,其实可以看成是更真实、更接地气的温度计。在那些看似简单的数据中,往往可以发掘出背后潜藏的市场信号。