让房子回归居住属性,长租公寓规范化建设任重而道远

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回顾2018年的中国房地产市场,“调控”可以说是总体基调,特别是十九大报告明确定了“房住不炒”的基本方针,让住宅失去了投资机会和可能性,很多有投资意向的人都将目光转向了长租公寓。


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在利好政策的推动下,长租公寓迎来了飞速发展,然而,不少公寓接连爆雷, 甲醛超标、房屋高空置率、资金链断裂卷钱跑路等恶劣事件频发,为行业蒙上一层阴影。


其中除了个别无良公寓运营商被利益蒙蔽了双眼,选择金钱放弃道义外,根本原因还是因为租赁制度不健全,市场监管不到位,导致公寓企业在实际经营实践中缺少指导与规范。较低的盈利点使很多企业入不敷出,有的甚至面临倒闭。


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公寓企业痛点


其实,如何让公寓在阳光下成长已经是一个老生常谈的话题,但经历几年来的改革实践,并没有取得很好的效果。综合来说,公寓企业的痛点有以下几条:


1.物业管理、税收缺少相关准则


首先,物业公司的收费标准没有具体量化,普遍存在漫天要价,物业费翻倍的情况。造成的结果就是公寓企业被物业公司价格绑架,最终这些费用都会转嫁到租客身上,很多低收入群体无法承担。


其次是税费问题,出租房税率太高,目前是5%,对于租客来说负担过重。所以,既然要规范这个市场,那么最好在税率上做些考虑。


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2.资金支持


住房租赁市场是一个重资产业务,而且是资产前置,需要先付给房东租金,然后进行必要的装修改造,等找到租客出租之后,才能把原有的现金赚回来,虽然风险不大,但是前期垫付资金确实也是个难题。所以金融机构提供低息融资支持或者是政府提供补贴都有利于降低资金成本,扩大市场规模。


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3.公寓行业缺少身份认同


最大的瓶颈在于合租和群租界限不清。在整治群租房的过程中,不少公寓受到影响。一些个人二手房东没有规范的运作,使得合租市场乱象丛生,造成的影响就是劣币驱逐良币。因此,明确N+1的市场改造,清晰定义合租群租成为了当前亟须解决的问题。



4.房屋空置率高、盈利点低


几年来,房价暴涨了10倍,但房租的涨幅却远远落后于房价,之所以房租没有跟着房价暴涨,并不是因为房东仁慈,而是因为真心涨不动。房租的涨幅跟一个城市的平均收入有关,换句话说,大家就赚这么多,即使想租,但受限于较低的收入,最终也是有心无力。这就出现了一个怪像:公寓认为租金并不是很高,但租客却往往无力承担。


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还有房屋空置率高的问题。对于长租公寓品牌来说,新门店开业后的出租率是一个不断增长的曲线,要经历爬坡期。同时,整个行业都处于初期阶段,产品和运营能力尚在打磨过程,也会让很多公寓品牌短期出租率不那么好看。


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租房市场建设是让房子回归居住属性的重要一环


建设规范的租房市场目的是明确的,就是让租客租到更便宜,更好的房子,也可以从源头上减少有危险隐患的群租问题。综合来看,中国的房地产市场大步流星的走了十几年,似乎都是在买卖市场,而住房租赁市场的建设才刚刚开始,需要有更多的公寓企业进入市场探索,这个市场更需要模式创新、技术创新、政策创新,只有租赁市场发展起来了,购房迫切的预期才能被打破,炒房的土壤才会被摧毁。所以这个事情本身就是房地产市场健康稳定发展长效机制中的重要一环。