关于长租公寓,这篇解读是我见过最彻底的

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  导语:衣食住行,是生活的必需 。

  俗话说,民以“食”为天,那么,民以何为地呢?可以说成是,民以“住”为地。“住”的话分“长住”和“短住”,“短住”分为酒店和民宿。“常住”分为“买来住”和“租来住”,而被“租来住”的房子就是长租公寓。

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长租公寓市场目前是什么状况呢?


2016年6月3日发布的《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,开篇是这样说的:“实行购租并举,培育和发展住房租赁市场,是深化住房制度改革的重要内容,是实现城镇居民住有所居目标的重要途径。改革开放以来,我国住房租赁市场不断发展,对加快改善城镇居民住房条件、推动新型城镇化进程等发挥了重要作用,但市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善等问题仍较为突出。”


市场供应主体发育不充分、市场秩序不规范、法规制度不完善,明确列举出来的这三大突出问题中,“市场供应主体发育不充分”是排在第一位的,也是所有问题的核心。市场秩序规范的目的、法规制度完善的目的,就是为了形成充分发育的市场供应主体。而市场供应主体的充分发育,也可以带来市场秩序的规范和法规制度的完善。


《意见》总的指导思想是以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展。并提出了6条原则:

1、培育市场供应主体;

2、鼓励住房租赁消费;

3、完善公共租赁住房;

4、支持租赁住房建设;

5、加大政策支持力度;

6、加强住房租赁监管。


《意见》中非常关键的一段话是:“充分发挥市场作用,调动企业积极性,通过租赁、购买等方式多渠道筹集房源,提高住房租赁企业规模化、集约化、专业化水平,形成大、中、小住房租赁企业协同发展的格局,满足不断增长的住房租赁需求。”并且,“按照《国务院办公厅关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》(国发办【2015】85号)有关规定,住房租赁企业享受生活性服务业的相关支持政策。”


总之,长租公寓市场还处在发展的初期阶段,市场供应主体整体来看还处于散、小、乱的状态。但,这是一个非常巨大的市场。


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长租公寓的市场有多大呢?

可以用“234”来表示:“2”就是大约需要2亿间(套)房,“3”就是大约有3亿人有租房住的需求,“4”就是市场规模大约有4万亿。


这么大的市场,目前行业中最大的企业有多大呢?

如果我们站在10~20年后行业成熟期来看的话,行业排名前100名的企业,占整个行业市场份额的30~50%是比较正常的,就以中间值40%来算的话,那就是5000万间房,1.2亿住户,1.6万亿营收。

也就是说,未来百强企业的平均房间数是50万间,平均住户人数是120万人,平均营收规模是160亿人民币。

这就意味着,整个市场当中足以诞生好几家千亿级企业,好几十家百亿级企业。而这些企业当中,除了房地产、房产中介、酒店等行业龙头企业主导的之外,一定还有相当比例的独立创业企业。

也就是说,如果今天你创业投身于长租公寓领域的话,这个市场给了你在10年内做成一家100亿规模企业的机会。


那么,具体该怎么做呢?


从住户角度来说,租一个房子,关心的无非四个方面的问题:

1、便利性,比如到上班地的距离、交通的方便程度等;

2、舒适性,比如装修的豪华程度、装修的风格、空间的大小、家具家电卫生间洗浴情况等;

3、经济性,比如需要付多少钱房租、房租多长时间支付一次、是否能做租房贷款等;

4、配套性,比如是否有健身房、是否有公共社交空间、周边餐饮购物休闲设施情况等。


这四个方面谁先谁后、谁轻谁重,如何做取舍?这其实就是一个战略定位问题。

企业资源是有限的,很多时候你选择了重视某个方面,其实也就等于选择了不重视另外某个方面。一家长租公寓企业,根本的战略选择有两个:

首先是你想做大做强,还是做小做美。前者需要你更面向大众市场、并且产品和服务的标准化、可复制性等要更强;后者需要你更面向小众市场、并且产品和服务的差异化、独特性等要更强。

其次是你选择某个重点区域做纵向深耕?还是面向全国或多个重点区域做横向扩展?背景实力非常雄厚的企业通常会选择后者,创业型企业该选前者还是后者?以及如何对待一线、二线、三线以及四、五、六线城市?这是需要好好斟酌的问题。

战略定位确定之后,接下来要解决的相互关联的三大问题是:团队问题、资金问题、运作问题。

先有百亿级团队,后有百亿级公司,创始人是否有这样的格局、高度和能力,组建一个这样的团队,并且让团队有序高效的运行、形成很强的战斗力?一个团队要有战斗力,需要具备先进性、纯洁性、团结性:

1、先进性就是大家的水平普遍都是很高的、学习能力普遍都是很强的、奋斗精神普遍都是很足的;

2、纯洁性就是大家普遍都恪守“公司第一”的原则、尽心尽力为住户服务、尽心尽力管理好、支持好、培养好一线员工,尤其是要注意避免贪腐行为、以及不尽责、不担当、不公正的行为;

3、团结性就是公司一定要有一个主心骨、要有一个核心,领导班子成员紧密团结在这个核心周围,分工合作、各担其责、各尽其职。


国家对租房企业的融资是有支持政策的,《意见》中就专门提到:“鼓励金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则,向住房租赁企业提供金融支持。”并且,“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。”


当然,国家的支持政策是面向全行业的,具体到你的企业,如何有效解决发展尤其是快速发展所需的资金问题?这个行业的玩家,比如领先的房地产公司、酒店集团,好些是不差钱的,几个亿几十个亿对他们来说并不是太大的钱,这就对创业型公司的融资能力提出了比较高的要求。

但凡事皆有两面性,领先的房地产公司、酒店集团中,肯定也有自己不亲自做的,但是他们也不太可能完全放弃这个关联市场,怎么办呢?选择战略投资这个领域中的创业型公司会是一种很正常的选择。

所以,解决了前期资金问题后,只要你做得足够好,后期获得大额战略投资的机会是客观存在的,何况市场上本来就存在大量的专业投资机构。另外,除了股权融资外,银行贷款、经营性现金流、利润等,采取托管等轻资产模式等,也是解决资金问题的重要手段。

立足于团队和资金问题的有效解决,接下来就是如何解决实际运作层面的问题了。怎么运作呢?单独来看,运作主要是解决这四个方面的问题:房源、整修、招租、运维。

做长租公寓有一个很大的好处:如果你有了好房子,哪怕你只有一间、一套、一栋,你也是有价值的、也是可以活下来甚至活得还比较滋润的。同样,你的规模再大,如果某一间、某一套、某一栋房子太差,一般来讲,你也是很难租的出去或者说很难租个比较好的价钱的。

所以,这个行业的本质,可以理解为是四个字:“以房为王”。

运作,首先要解决的就是房源问题。而房源问题又主要是四个方面:区位、结构、价格以及风险(拆迁、违约等)。

整修问题主要也是四个方面:速度、成本、效果以及利用率。

最后就是如何高效招租、如何提高入住率,以及如何做好日常的运营和维护等。打个简单的比方,在管房管人方面,你是否用上了最合适的长租公寓管理系统?人家花钱买了功能齐全的房利聚企业版,而你还在用免费的房东利器,这明显跟不上公寓管理的要求。


从整体运作来看,房源、整修、招租、运维这四个方面的大规模的复制能力,是关键的核心能力。

作为创业公司,一开始就应该考虑:经过1~2年或者3~5年的探索和积累之后,如何具备一年新增10万~20万间甚至30~50万间的复制能力?并且将这种考虑融入到整个公司运营大大小小的各个方面当中去。当然,这样的复制能力并不是多么了不得的能力,优秀的公司经过足够时间的探索和积累,肯定是可以具备的。


最后,我想说的是,长租公寓市场不仅有着让创业公司成就百亿、千亿级公司的机会,更重要的这还是一个可以做得特别有情怀、有价值的事业。

设想一下,如果一家企业能够直接帮助几百上千万、间接帮助几千万上亿的人们,在相对最艰苦的奋斗阶段享有更美好的更有温度的居住服务,这无疑是一项值得自豪的非常光荣的伟大的事业。