长租公寓解决了一些旧问题,也带来了一些新问题

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[提要] 对于长租公寓这个住房租赁领域的新物种,舆论的褒贬之声不一,有人说它抬高了租金、垄断了市场,让租房变得更加困难;也有人表示,长租公寓给了自己想要的品质生活,是租房的不二之选。


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面对争论,最好的办法就是用事实说话。现在,就让我们为长租公寓的“业绩”和“罪状”列一份清单,细数一下这个行业诞生以来的是非功过。


长租公寓“业绩”清单


一个行业的诞生必然有它的存在价值,长租公寓作为主要服务于青年白领的租房机构,为租房者提供的不仅是房源,还包含与之配套的一系列服务。


房源错配:存量市场的租赁房源,大多以两房、三房的大户型为主,一居室的房源很少。但需要租房的大多是单身青年,他们所需要的也往往是单间。一居室的房源数量少且租金高,难以满足年轻人的租房需求。通过N+1模式,公寓方从房东那里将大户型房源包租下来,再拆分成一间间出租给年轻租客。从一定程度上缓解了租房市场的结构性错配问题,缓解了租房市场一居室房源供应不足的现状。


增加供给:有些房东由于工作繁忙、人在国外或是觉得出租房屋太麻烦等原因,没有将名下多余的房子出租出去,造成了部分房源的空置浪费。长租公寓这种长期包租模式,免去了房东处理繁琐租务的后顾之忧,从一定程度上增加了空置房源的利用率。此外,在政策鼓励下,有些集中式公寓还将闲置的工业、商业用地/用房改造为公寓,也增加了租赁住房的供应。


稳定租赁关系:过去个人房东跟租客的租赁关系比较脆弱,没有形成一定的法律效益,房东会因为房屋出售、有其他用途等种种原因向租客下达“驱逐令”,租客的权益得不到维护。而长租公寓作为专业的运营机构,各方面管理都更加规范。且出于自身品牌打造、业务开展等因素,也更有动力服务好租客。即使出现个人房东要收回房源的突发情况,公寓也会提供免费换房、搬家等服务,承担相应风险。


配套服务:品牌公寓往往会有统一风格的装修,家电、网络等配套也比较齐全。若有需要维修的情况,也只需联系管家或者直接在微信上报修即可,不用像过去要一边联系房东说明情况,一边自己找人维修垫付费用。这一系列配套服务给租房者带来了不少便利,在快节奏的一二线城市,能够快速反应,为客户提供便利、节约时间便是其一大存在价值。


安全保障:长租公寓作为专业的运营机构为租客提供的不仅是房源,而是保障租客能够在此居住空间内舒适生活的一整套服务。其中,安全保障是较为重要的一项。公寓会提供门禁、保安等较为规范的安全管理,如租客在公寓内发生被盗、人身伤亡等意外,公寓方也会承担相应的责任。因此,为了保障公寓和租客权益,很多公寓机构都会购买公寓保险。


真实房源:无论是买房还是看房,假房源一直都是二手房市场难以根治的通病,使得客户在找房过程中体验十分不好。相比各大流量平台屡禁不止的假房源信息,各大品牌公寓自身的官网、官微,其房源往往更加真实、靠谱。所以,对于想要找长租公寓房源的租客而言,如果有心仪的公寓品牌,直接去其官网或微信公众号上查找房源会更加靠谱。


长租公寓“罪状”清单


相比长租公寓带来的种种便利,长租公寓带来的问题似乎更容易被社会大众熟知。毕竟,负面消息更容易引发“群起而攻之”的效果。但也正是舆论的关注,促使行业乃至国家更快地发现问题,不断改善。


租金贷:租金贷之“恶”在于少数公寓在租客不知情的情况下,为其办理租金贷,之后又将这笔资金挪作他用,一旦市场下行,空置率上升,公寓便无力向房东支付房租。最终导致房东收不到租金,收房赶人;租客背上了一年房租的贷款,同时面临被赶的困境。


很多人将租金贷与过去收了客户几年健身卡、美容卡费用后“卷款跑路”的门店归为一类,其实两者还是有区别的。卷款跑路的门店存在主观恶意,而资金链断裂的公寓本意是想利用资金错配扩大公寓经营。


当然,无论初衷如何,公寓违规使用租客预付租金,给租客和房东带来财产损失是不争的事实。去年下半年以来,北京、上海、西安、杭州等地都相继发文规范“租金贷”业务,进行风险提示。房东和租客在选择长租公寓时也要留心观察,尽量选择正规、大品牌公寓。


甲醛房:相比租金贷,甲醛房之“恶”要严重得多。毕竟前者带来的是最多一年房租的损失,后者带来的却是健康乃至生命的代价,而且很多潜在影响无法衡量。其实在“自如甲醛”事件爆发之前,各大论坛、贴吧上关于公寓甲醛超标的帖子已经有不少,只不过没有引起足够的重视。


据悉,经住建部批准,《租赁式住房装修技术规程》已开始起草,预计2019年上半年发布。对于装修污染问题,标准也将从控制污染源头和装修过程、治理以及租户使用习惯等角度做出明确规范。


其他待定“罪状”


抬高租金:长租公寓的租金比个人房源租金高,这是不争的事实。因为企业是趋利的,如果不能获利,那企业也无法存活。就像便利店的东西比超市贵,其价值在于提供便利,长租公寓同样如此。但这跟长租公寓抬高租金是两个概念,就像我们不会因为便利店的东西贵就说便利店抬高了物价。长租公寓只是针对市场需求提供了更多的选择,在租房市场,个人与机构房源并存,客户根据自己的需求和预算选择产品。


还有人说,公寓租金定价抬高了房东的胃口,导致租金普遍上涨。租房属于消费品,影响其价格的永远是供需关系,若供大于求,房东抬高租金必然导致房子租不出去,反之亦然。而从长远来看,无论是“非住改租”还是租赁土地、集体建设用地建公寓,都是在做增量,即增加租赁房源供应,缓解供需矛盾。从这个角度来说,长租公寓的发展其实是“抬高租金”的反面。


垄断市场:有租客表示自己在网上搜索某些区域的房源时出来的都是公寓,因此得出“公寓垄断市场”的结论。在某些租房热门区域,公寓确实会加大收房力度,因为出租率有保障,但这距离垄断市场还很远。一方面,随着地铁等交通的便利,我们的租房选择半径越来越大,通常通勤1小时以内的可以覆盖的区域十分广泛。另一方面,租房市场是一个庞大市场,相比美国30%机构化占有率,日本80%的机构化占有率,中国占比最高的北京只有10%。


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结论:专业化、机构化,行业才能规范化


过去租房难、体验差,核心原因在于租赁关系多为个人房东对个人租客,难以形成规范化管理,即使相关部门想处理,也因法不责众难以落实,使得房东与租客的权益都得不到保障。而长租公寓的发展能够促使住房租赁行业的专业化、机构化,便于相关部门建立标准、落实监管。


就像马云在2018世界人工智能大会上发言时所说,“飞机刚出来的时候,伴随很多事故,但是我们并没有把航空工业给消灭掉,也没有用管理火车的方法去管理整个飞机行业……把一个行业打掉是非常容易的事情,但是把行业完善非常艰难,所以推动社会进步就一定会淘汰落后力量,得到好处的不一定为你鼓掌,但是受到伤害的一定站出来骂人。”


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长租公寓作为一个新生行业,解决了过去的一些旧问题,也在自身发展中产生了一些新问题。但其最终方向依旧是推动住房租赁行业的进步,让广大人民居有所住。相信随着行业的不断发展,这些问题也会在将来得到妥善解决。当然,也不排除会产生其他新的问题。但行业乃至社会,就是这样不断进步的,不是吗?